璀璨時代之殤：招商蛇口“瘦身”套現

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招商蛇口已加入到此輪房企“瘦身”陣營。

據北京產權交易所網站顯示，招商蛇口旗下的招商局地產（北京）有限公司正以13.2億元的價格，掛牌轉讓北京招盛房地產40%股權。據睿思網查證，該公司目前在北京亦莊負責開發(fā)招商·璀璨時代項目。

近日亦有市場消息傳出，招商蛇口正在委托第三方平臺正在對外出售位于武漢的一棟高端寫字樓。

此外，據睿思網獲取的一份招商蛇口深圳整售標的清單顯示，相關標的多達28個，涉及商業(yè)、辦公、公寓、廠房、酒店等業(yè)態(tài)，且多為現樓項目。其中就包括南山蛇口太子灣環(huán)港大廈、太子灣灣境、太子灣瑞璽、南山沿山路工改項目、寶安會展灣項目、寶安海谷科技大廈、龍崗雍山郡、龍崗招商甄城、鹽田one mall、鹽田凱悅酒店等。

接連叫賣資產的背后，正源于招商蛇口的現金流困境。

璀璨時代之殤

時間回撥到兩年前，2023年6月1日，招商蛇口單挑10家房企，分別打敗了中建玖合、城建、中綠、萬科、綠城、建發(fā)、金茂、保利等巨無霸，最終以總價33.005億摘得北京經濟技術開發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊。該地塊正是招商·璀璨時代項目所在。

在拿地兩個月后，即同年8月，招商·璀璨時代取得預售許可證，涉及21棟樓834套房源，準許銷售面積9萬㎡，指導價5.8萬/㎡，總價區(qū)間在480-850萬之間。

盡管彼時樓市整體低迷，招商·璀璨時代亦取得不錯的開局，項目開盤銷售額就達21.2億元。

但此后尤其今年以來，項目銷售開始趨于疲軟。這多少與市場的轉向有關。市場人士指出，招商·璀璨時代位于北京南部市場，與其它區(qū)域相比，北京南城屬于弱勢市場。每當市場下行時，整體客戶量和流速會首當其沖的出現疲軟。

更為重要的是，該樓盤均價亦高于通州新房均價，這亦導致其去化難度提升。

事實上，為了刺激銷售，招商蛇口沒少在價格上做文章。以招商蛇口在通州區(qū)的招商·璀璨公元項目為例，在今年清明期間就推出“買一送一”促銷活動。凡是購買77平方米兩居室的客戶，將免費獲得一套位于煙臺的108平方米海景現房。

當時，這一做法在市場引起了一陣騷動，不過很快便被叫停。如何“合法合規(guī)”地促進銷售，仍是招商蛇口的頭號難題。

此外，盡管招商·璀璨時代首開銷售良好，但或許是未進入交付期，故項目亦未開始貢獻正向現金流。

據2024年04月30日財務報表顯示，標的企業(yè)營業(yè)收入0元，營業(yè)利潤-1093萬元，凈利潤為-812.15萬元，資產總計44.03億元，負債總計11.27億元，所有者權益32.77億元。

當前，該項目仍處于建設期，為保證項目能順利交付，這亦意味著，后續(xù)招商蛇口仍需要繼續(xù)投入對應的資金成本。

或許是項目去化不如意回款緩慢，又或者招商蛇口有更主動的債務管理考慮，這一昔日搶破頭的項目，如今也被掛牌出售，等待著新投資人的到來。

“入不敷出”的窘境

近期，招商武漢的一棟高端寫字樓尋求出售的消息甚囂塵上。

經查證，這棟寫字樓屬于武漢招商愉樾的商辦部分，具體為3#-2寫字樓，總建面1.32萬方，地處鸚鵡大道與二環(huán)交匯處的核心要地。目前對外售價暫未可知。

公開資料顯示，招商愉樾為招商蛇口于2019年6月下旬斥資9.35億元拿下，總建面11萬方，成交樓面價約1.14萬元/㎡，容積率4.0。項目于2022年7月已竣工，其中4萬方高端改善住宅已售罄。4.2萬方的寫字樓及商業(yè)中，目前可售的就是3#-2寫字樓。

當前，空置率高企是武漢寫字樓市場最大特征。

據仲量聯(lián)行披露，截至2023年末，武漢優(yōu)質辦公樓市場總體量886.8萬方，其中甲級市場存量304.5萬方，空置率升至40.3%。這一數據或將持續(xù)攀升。

仲量聯(lián)行預計，2024年武漢優(yōu)質辦公樓市場將迎來超百萬方的新落成量，其中甲級新增供應約49萬方。

從歷史項目來看，招商武漢寫字樓項目的運營能力也不盡如意。

同樣在武漢，招商蛇口打造的“江璟城”B棟寫字樓于2023年下半年已入市運營。該項目總建面近8萬方，2023年營收581萬元，出租率僅21%，空置率已明顯高于同業(yè)。

由此看來，招商蛇口選擇將該項目進行出手亦不難理解了。更何況，類似的經營性資產若選擇長期持有，亦對其造成不小的資金壓力。

最新數據顯示，截至今年一季度末，招商蛇口的投資性房地產賬面值已飆升至1272.2億元。而截至2023年底，涉及房屋、建筑物類的賬面值657億元，土地使用權613億元，用于銀行借款抵押的投資性房地產賬面值112.76億元。

一邊廂是資產創(chuàng)新高，另一邊廂則是現金一再縮水。截至今年一季報末，招商蛇口的貨幣資金減至832.06億元。同時，招商蛇口亦面臨不小的短債壓力：短期借款10.84億元，一年內到期非流動負債403.55億元，一年期內賬齡的應付款約508.4億元。

與此同時，招商蛇口似乎正陷入“入不敷出”的窘境：今年一季度，招商蛇口經營凈現金流已變成了-106億元，而去年同期為82.7億元。

銷售方面也未見起色。最新數據顯示，今年前四月，招商蛇口實現銷售588.31億元，較去年同期1101.92億元減少513.61億元

“整個市場沒有大的改善之前，經營性現金流是關鍵?！闭猩躺呖诳偨浝碇煳膭P此前在業(yè)績會上曾如此所言。只是不知，招商這一瘦身戰(zhàn)略能解燃眉之急否？

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